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类型:服装鞋业原作者: 来源: 转载者:潇潇
时间:2018/5/24 15:10:12   文字【    】 人气:

万科负债破万亿?堪称今年的一个大乌龙

  俗话说隔行如隔山,近日就发生了房地产行业的一个大乌龙,有媒体报道称万科集团总负债突破万亿元,而事实上这中间出现了对房地产行业数据统计不熟悉而导致的失误,堪称今年的一个大乌龙!下面,就让我们一起来看看真实情况是怎样的,万科负债破万亿的说法是怎么来的?

 

  近日有媒体报道房企负债率创新高时,举例称深圳房企龙头万科A总负债突破万亿元。最终得出的结论是连万科都资金吃紧,中国房地产市场危险了。

 

  报道说,万科A截止到一季度末的总资产12242.65亿元,总负债10289.27亿元,资产负债率为84.04%,真的很吓人!

 

  中国房地产市场是否真的危险了?是否连万科都资金出现了困难?我们试图就以万科为例,还原财务视角下中国上市房企的负债真相。

 

  首先我们要明确一个重要概念,即国内房地产行业实施预售制,房屋竣工交付前产生的销售收入在财务上会作为负债。这主要是因为,通行的会计准则中,只有当所售资产在所有权上的重要风险和报酬转移给了买方时,卖方才能确认收入。

 

  也就是说,假如你和开发商签了合同交了钱,但还没拿到房,开发商就不能确认这笔收入,而是把这笔钱计入到对你的负债里。

 

  很显然,这部分负债并不需要支付利息,最终会随着项目竣工交付转化为结算收入,并不构成真正的偿付压力。

 

  正因为如此,在衡量房企负债情况时,必须剔除预售房款的影响,否则就有可能出现销售越好的企业资产负债率越高的情况。

 

  扣除预售房款后,万科一季度的负债只有5496.67亿元。有部分媒体在报道万科扣除预售房款负债时仍然使用10289.27万亿元的口径,是因为忽略了万科的会计科目调整,闹了个乌龙。

 

  原来,自2018年1月1日起,万科按照《企业会计准则第14号—收入》(“新收入准则”)及财政部对于A+H股上市公司的要求,执行新的会计政策,调整了会计报表的科目,“预收账款”摇身一变,成了“合同负债”。

 

  名字变了,实质没有变。截止到2018年3月底,万科的预售房款(合同负债)为4793.6亿,剔除预售房款(合同负债)后的负债是5495.67亿元,剔除预售房款(合同负债)的资产负债率为44.9%,较上年末还下降4.1个百分点。

 

  通过下面的统计数据可以发现,这是行业一个非常优秀的指标。万科的万亿负债和高负债率也就无从谈起。

 

  事实说明,脱离商业实质的财务分析往往会给人们错误的信息,因此我们在看到各种“惊天大新闻”时,不妨先静下心来仔细看看是否真实哦!

 

 

 

 

 

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